수도권 주택 구매자들이 ‘멘붕’에 빠졌다. 오는 7월부터 시행되는 강화된 DSR 3단계 스트레스 규제로 연소득 1억원 직장인도 주택담보대출 한도가 최대 3,300만원까지 줄어들기 때문이다. 금리 유형에 따라서는 6,100만원까지 차이가 날 수 있어 대출 전략 전면 재검토가 불가피한 상황이다.
연소득 1억원, 주담대 한도 5억9천만원으로 축소
금융위원회가 지난 20일 발표한 3단계 스트레스 DSR의 핵심은 수도권 주택 매입 시 스트레스 금리를 기존 1.2%포인트에서 1.5%포인트로 상향 적용하는 것이다. 이는 대출자가 향후 금리 상승 상황에서도 원리금을 안정적으로 상환할 수 있는지를 더욱 엄격하게 평가하겠다는 당국의 의지를 보여준다.
실제 영향을 구체적으로 살펴보면 그 충격이 현실적으로 다가온다. 연소득 1억원인 직장인이 혼합형 주택담보대출을 받는다고 가정해보자. 5년 고정금리 이후 6개월 주기로 금리가 변동되는 이 상품의 경우, 연 4.2% 금리로 30년 만기 조건에서 현재는 최대 6억2,700만원까지 대출받을 수 있다. 그러나 7월 이후에는 5억9,400만원으로 무려 3,300만원이나 줄어든다.
이러한 한도 축소는 수도권 부동산 시장에서 실질적인 구매력 저하로 이어질 수밖에 없다. 특히 6억원 내외의 주택을 노리던 실수요자들에게는 자금 계획을 전면 수정해야 하는 부담이 가중되고 있다.
금리 유형별 대출 한도 최대 6,100만원
더욱 주목할 점은 동일한 조건에서도 금리 유형에 따라 대출 한도가 크게 달라진다는 것이다. 연소득 1억원, 30년 만기, 연 4.2% 금리 조건에서 주기형 대출은 6억3,500만원까지 가능하다. 이는 5년 주기로 금리가 변동되는 상품으로, 고정금리 성격이 강해 금리 상승 리스크가 상대적으로 낮다고 평가받기 때문이다.
반면 혼합형은 5억9,400만원, 변동형은 5억7,400만원으로 주기형과 변동형 사이에는 무려 6,100만원의 차이가 발생한다. 이는 금융당국이 금리 변동성이 높은 상품일수록 차주의 상환 부담이 클 수 있다고 보고 대출 한도를 보수적으로 산정하는 방식을 택했기 때문이다.
따라서 최대한 많은 금액을 빌리려는 차주라면 주기형 대출을 우선 검토해볼 필요가 있다. 다만 주기형의 경우 5년 후 금리 재산정 시점에서 시장 금리 상황에 따라 이자 부담이 크게 늘어날 수 있다는 점은 감안해야 한다.
신용대출까지 동반 감소
주택담보대출 한도가 줄어든 만큼 부족한 자금을 마이너스통장이나 신용대출로 메우려는 시도도 쉽지 않은 상황이다. DSR 3단계 적용으로 신용대출 한도 역시 금리 유형과 만기에 따라 100만원에서 400만원까지 감소하기 때문이다.
이는 DSR이 주택담보대출뿐만 아니라 신용대출, 카드론 등 모든 대출의 원리금 상환액을 종합적으로 평가하는 지표이기 때문이다. 주담대 한도가 줄어들면 전체적인 대출 여력도 함께 축소되는 구조인 셈이다.
정책자금 대출만큼은 ‘예외’
이런 상황에서 유일한 돌파구는 정책자금 대출이다. 정부는 일반 주택담보대출 한도는 대폭 옥죄면서도 정책자금 대출만큼은 기존 한도를 그대로 유지하기로 했다. 이는 실수요자 보호와 출산 장려 정책을 연계한 조치로 해석된다.
가장 주목받는 상품은 신생아 특례 디딤돌대출이다. 대출 접수일 기준으로 아이가 태어난 지 2년이 안 된 부부라면 평가액 9억원 이하, 전용면적 85제곱미터 이하 주택을 담보로 최대 5억원까지 대출받을 수 있다. 소득 조건은 부부 합산 연소득 1억3,000만원 이하이며, 맞벌이 부부의 경우 2억원까지 허용된다. 자산은 4억8,800만원 이하여야 한다.
특히 이 상품의 매력은 금리에 있다. 소득 규모에 따라 처음 5년간 연 1.8%에서 4.5%의 특례금리가 적용되는데, 이는 일반 주택담보대출 금리보다 현저히 낮은 수준이다. 대출 만기도 10년에서 30년까지 선택할 수 있어 상환 부담을 크게 줄일 수 있다.
내집마련디딤돌대출도 실용적인 대안이다. 혼인신고한 지 7년 이내이거나 3개월 내 결혼 예정인 신혼부부, 그리고 자녀가 둘 이상인 가구라면 평가액 6억원 이하 주택에 대해 최대 4억원까지 대출받을 수 있다. 신혼부부는 부부 합산 연소득 8,500만원 이하, 두 자녀 이상 가구는 7,000만원 이하라는 소득 조건이 있지만, 자산 조건은 신생아 특례대출과 동일하게 4억8,800만원 이하다.
일반인의 경우에도 완전히 문이 닫힌 것은 아니다. 평가액 5억원 이하 주택을 담보로 2억5,000만원까지 대출이 가능하다. 이 경우 부부 합산 연소득은 6,000만원 이하여야 하며, 생애 최초 주택 구매자라면 7,000만원까지 완화된다.
부동산 대출 규제의 핵심 개념들
이번 DSR 3단계 스트레스를 제대로 이해하려면 부동산 대출 규제의 핵심 개념들을 정확히 알아둘 필요가 있다.
DSR은 총부채원리금상환비율의 줄임말로, 연소득 대비 모든 대출의 연간 원리금 상환액 비율을 의미한다. 주택담보대출은 물론이고 신용대출, 카드론, 할부금융 등 모든 부채를 포함해서 계산한다. 현재 수도권 기준으로 DSR은 40% 이하를 유지해야 한다. 예를 들어 연소득 1억원인 사람이라면 연간 4,000만원 이상의 원리금을 상환하는 대출은 받을 수 없다는 뜻이다.
LTV는 주택담보인정비율로, 주택 가격 대비 대출 가능 금액의 비율을 나타낸다. 현재 9억원 초과 주택은 50%, 9억원 이하 주택은 70%가 적용된다. 만약 10억원짜리 주택을 산다면 최대 5억원까지만 대출받을 수 있고, 8억원짜리 주택이라면 5억6,000만원까지 가능하다는 의미다.
DTI는 총부채상환비율로, 연소득 대비 부동산 담보대출의 연간 원리금 상환액 비율을 뜻한다. DSR과 달리 주택담보대출과 전세자금대출만 포함하고 신용대출은 제외한다. 투기지역 기준으로 40% 이하를 유지해야 한다.
스트레스 DSR은 이번에 강화된 규제의 핵심이다. 현재 대출금리에 일정한 가산금리를 더해 금리 상승 시나리오를 가정하고 대출 한도를 보수적으로 산정하는 방식이다. 3단계에서는 1.5%포인트의 가산금리가 적용된다. 즉, 현재 금리가 4%라면 5.5%로 올랐을 때도 무리 없이 상환할 수 있는 수준에서 대출 한도를 정한다는 것이다.
전문가들 “정책자금 활용도 높아질 것”
부동산 업계 전문가들은 이번 규제 강화로 정책자금 대출의 활용도가 크게 높아질 것으로 전망하고 있다. 한 시중은행 PB센터 관계자는 “7월 이후 수도권에서 주택을 구매하려는 고객들이 가장 먼저 문의하는 것이 신생아 특례대출이나 디딤돌대출 자격 요건”이라며 “일반 주담대 한도가 줄어든 만큼 저금리 정책자금의 중요성이 더욱 커졌다”고 설명했다.
실제로 신혼부부나 신생아 가정의 경우 최대 5억원까지 대출받을 수 있어 일반 주담대 한도 축소 영향을 상당 부분 상쇄할 수 있을 것으로 보인다. 특히 연 2%대 저금리까지 가능한 신생아 특례대출은 금리 부담 측면에서도 일반 주담대보다 훨씬 유리하다.
다만 정책자금 대출도 까다로운 조건이 있는 만큼 사전 준비가 필요하다. 소득과 자산 증빙은 물론이고 주택 가격과 면적 제한, 거주 의무 등 다양한 요건을 충족해야 하기 때문이다. 또한 대출 한도 내에서도 실제 승인 금액은 개인의 신용도와 상환능력에 따라 달라질 수 있다는 점도 고려해야 한다.
부동산 시장 전문가들은 “DSR 3단계 스트레스 적용으로 수도권 주택 시장의 수요가 일시적으로 위축될 가능성이 높다”며 “하지만 정책자금 대출 조건에 해당하는 실수요자들에게는 오히려 기회가 될 수 있다”고 분석했다. 특히 신혼부부나 신생아 가정처럼 정부 정책의 수혜 대상이 되는 계층은 상대적으로 유리한 조건에서 내집마련이 가능할 것으로 전망된다.
결국 7월 이후 수도권에서 주택을 구매하려면 기존의 획일적인 대출 전략에서 벗어나 개인별 상황에 맞는 맞춤형 접근이 필요할 것으로 보인다. 일반 주담대 한도 축소라는 악재 속에서도 정책자금이라는 선택지를 적극 활용한다면 내집마련의 꿈을 이어갈 수 있을 것이다.
12억 초과 주택도 주택연금 된다…하나금융 ‘내집연금’ 26일 출시
“이 포스팅은 쿠팡 파트너스 활동의 일환으로, 이에 따른 일정액의 수수료를 제공받습니다.”