공시가격 12억원 초과 주택을 대상으로 한 주택연금 상품이 나온다. 20일 금융권에 따르면 하나금융은 지난해 12월 혁신금융서비스로 지정받은 ‘공시가격 12억원 초과 주택 대상 역모기지론(주택연금)’ 상품인 ‘하나더넥스트 내집연금’을 이달 26일 내놓는다.

보유하고 있는 집 한 채의 공시가격이 12억원을 넘어서지만 금융자산은 많지 않은 대한민국 베이비부머(1955~1974년생)들의 노후 자금을 위한 새로운 길이 열리는 셈이다. 주택금융공사의 기존 주택연금 상품은 작년 말 기준 가입자가 13만명 수준에 머물고 있다. 하나은행 등에서 12억원 초과 주택에 대해서도 역모기지론을 내어주긴 했지만, 한도가 2억원에 불과했던 단점을 극복할 수 있을 것으로 보인다.

12억원을 초과하는 주택을 담보로, 전액 연금 형태로 사망 전까지 받을 수 있는 상품이 나오면서 ‘하우스 리치, 캐시 푸어’족의 부담은 상당 부분 줄어들 전망이다.

주택연금이란

주택연금은 주택 소유자가 집을 담보로 제공하고, 평생 동안 그 집에 거주하면서 매월 연금 형태로 생활자금을 받는 금융상품이다. 국가가 보증하는 이 제도는 부부 중 한 명이 55세 이상이고, 공시가격 12억원 이하의 주택 또는 주거용 오피스텔을 소유한 경우 이용할 수 있다.

주택연금 월지급금은 주택가격과 연령에 따라 달라지는데, 주택가격이 동일하다면 연령이 높을수록 월지급금이 많아지고, 연령이 낮을수록 줄어든다. 이는 평균 기대수명을 고려한 설계 때문이다.

하나금융 신상품의 차별점

하나금융의 ‘내집연금’은 기존 주택연금과 여러 차이점이 있다. 가장 큰 특징은 공시가격 12억원 초과 주택을 소유자가 주택 가격 전액을 담보로 연금화할 수 있다는 점이다. 은행에 본인 소유 주택을 신탁하고, 해당 주택에 거주하면서 사망 전까지 연금을 받을 수 있다.

또한 1주택자만 가능했던 기존 상품과 달리 2주택자도 가입이 가능하다. 다만 주금공의 주택연금과 마찬가지로 신탁한 주택에 반드시 거주해야 하며 임대차는 불가능하다. 건강상 이유로 자녀 집이나 요양시설에 임시 기거해야 할 경우에는 실거주 조건 예외를 인정받아 연금 수령이 가능하다.

비소구 방식으로 안전망 제공

기존 민간 금융회사의 역모기지론은 연금이 주택 가격을 초과할 경우 지급이 종료됐다. 금융회사가 주택 매각 등으로 대출금을 상환하다가 손실이 발생하면 가입자의 다른 재산에까지 채권을 행사할 수 있었다.

그러나 주금공의 상품과 하나금융 신상품은 이미 받아간 연금(이자 포함)이 집값을 초과해도 사망 시까지 연금을 지급한다. 책임 범위도 해당 주택에 한정돼 금융사 손실이 발생해도 다른 기타 자산에 손을 대지 않는 ‘비소구 방식’이다.

조기 사망 시 상속 방식

가입자가 조기 사망하여 주택 가격보다 연금을 덜 받은 경우, 잔여 재산은 상속인에게 돌아가게 된다. 예를 들어 만 65세 A씨가 시세 20억원인 주택을 담보로 하나금융의 상품에 가입한 경우 월 지급액은 약 360만원이다. A씨가 90세에 사망했다고 가정하면 25년간 10억8400만원을 수령한 것이고, 이 주택 가격이 이때 40억원이 됐다고 가정하면 상속자로 지정된 A씨의 자녀 B씨는 대출 이율을 반영해 기지급받은 연금을 차감한 금액을 받을 수 있다. 대출 이율 4%를 가정한다면 약 16억700만원을 상속받는다.

서비스 운영 방식

하나금융은 이번 혁신금융서비스 지정 기간인 2027년 5월 26일까지 상품을 판매한 후 추가로 연장 등 신청을 통해 지속적으로 서비스를 제공할 계획이다. 현재 한도나 건수 제한은 없으나, 가계대출 관련 영향을 고려해 추후 일부 한도 제한이 이뤄질 가능성은 있다.

주택연금이 필요한 사람들

주택연금은 주로 다음과 같은 계층에게 유용하다.

첫째, ‘하우스 리치, 캐시 푸어’ 상황에 놓인 은퇴자들이다. 통계에 따르면 우리나라 60세 이상 가구의 전체 자산 중 부동산이 67.8%를 차지할 정도로 부동산 쏠림 현상이 심각하다. 이들은 고가의 주택은 보유하고 있지만 현금 흐름이 부족해 노후 생활에 어려움을 겪을 수 있다.

둘째, 노후 준비가 부족한 베이비부머 세대다. 1955~1974년생인 베이비부머들은 본격적인 은퇴 시기를 맞고 있으나, 충분한 노후 자금을 마련하지 못한 경우가 많다. 주택연금은 이들에게 안정적인 노후 소득원이 될 수 있다.

셋째, 익숙한 환경에서 계속 살면서도 안정적인 생활비를 확보하고 싶은 고령자들이다. 주택연금은 기존 주택에 계속 거주하면서 연금을 받을 수 있어 주거 안정성과 경제적 안정을 동시에 제공한다.

주택연금의 효과

주택연금은 노후 자산 관리 측면에서 여러 긍정적 효과가 있다. 우선 국민연금, 퇴직연금, 개인연금과 함께 ‘4층 노후보장 체계’의 일환으로 안정적인 노후 소득을 보장한다. 특히 국민연금만으로는 충분한 생활을 유지하기 어려운 상황에서 중요한 보완책이 된다.

또한 부동산에 묶여 있던 자산을 유동화함으로써 생활의 질을 향상시킬 수 있다. 현금 흐름이 개선되면 의료비, 여가 활동, 자녀 지원 등 다양한 분야에 자금을 활용할 수 있다.

세제 혜택도 주목할 만하다. 주택연금 가입자는 근저당권 설정 시 등록면허세 감면과 농어촌특별세 및 국민주택채권 매입 면제 등의 혜택을 받을 수 있다. 연금소득자의 경우 주택연금 대출 이자비용에 대한 소득공제(200만 원 한도)도 가능하다.

시장 전망

금융업계 관계자는 “하나금융의 내집연금 출시로 그동안 주택연금 제도에서 소외됐던 고가 주택 소유자들의 선택지가 넓어졌다”며 “고령화가 빠르게 진행되는 상황에서 노후 자금 확보 수단으로 주택연금의 중요성은 더욱 커질 것”이라고 전망했다.

경제 전문가들은 이번 상품이 ‘하우스 리치, 캐시 푸어’ 문제 해소에 일정 부분 기여할 것으로 보고 있다. 전체 자산에서 부동산이 차지하는 비중이 높은 우리나라 노년층의 특성상, 부동산 자산의 유동화는 노후 빈곤 문제 해결의 중요한 열쇠가 될 수 있기 때문이다.

하나금융 관계자는 “이번 상품은 초고령화 시대를 맞아 노후 금융 지원을 강화하기 위한 노력의 일환”이라며 “앞으로도 다양한 시니어 맞춤형 금융 서비스를 개발해 나갈 것”이라고 밝혔다.

참고사항: 비소구 방식은?

‘비소구 방식’이란 채무자가 대출금을 상환하지 못할 경우 채권자가 담보물 이외의 다른 재산에 대해 추가적인 변제를 요구할 수 없는 대출 방식을 말한다. 주택연금에서 이 방식이 적용되면, 연금 수령액이 주택 가치를 초과하더라도 금융기관은 해당 주택 외에 다른 재산에 대해 상환을 요구할 수 없어 가입자와 그 가족의 재정적 부담을 크게 줄여준다.

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