100세 시대, 주택연금이 해답일까
2025년 우리나라가 초고령사회 진입을 앞두고 있는 가운데, 주택연금에 대한 관심이 높아지고 있다. 내년부터 고령인구가 1천만명을 넘어서 초고령사회에 진입할 전망이다. 이에 주택 소유자가 집을 담보로 제공하고, 내 집에 계속 살면서 평생 동안 매월 연금을 받으실 수 있도록 국가가 보증하는 제도인 주택연금이 주목받고 있다.
실제로 70세(부부 중 연소자 기준), 3억원 주택 기준으로 매월 약 89만 2천원을 수령할 수 있다. 10억원 주택의 경우 월 240만원 수준의 연금을 평생 받을 수 있다. 그러나 가입률은 여전히 저조한 상황이다.
현실은 1%대 가입률… 왜 주저할까?
주택연금 가입자는 2025년 4월 기준 14만명을 넘어섰지만, 만 55세 이상 가구주의 2%도 채 되지 않는 수준이다. 충분한 노후 자금을 확보할 수 있음에도 불구하고 가입률이 저조한 이유는 무엇일까?
자녀들의 부모부양비율이 낮아지면서 은퇴 후 노후준비를 독립적으로 해결해야하는 이슈가 커지는 상황임에도 불구하고, 여전히 ‘집은 자녀에게 물려줘야 한다’는 인식이 강하기 때문이다.
주택연금의 명확한 장점들
1. 평생 거주와 안정적 수입 보장
평생 동안 가입자 및 배우자 모두 내 집에서 거주할 수 있다. 가장 큰 장점은 주거 안정성과 소득 확보를 동시에 해결할 수 있다는 점이다. 부부 중 한 분이 돌아가신 경우에도 연금감액 없이 100% 같은 금액의 지급이 보장된다.
2. 국가 보증과 무한 지급
국가가 주택연금의 지급을 보증하므로 연금지급이 중단될 위험이 없다. 더욱 놀라운 것은 내가 받은 연금 총액이 주택 가격을 넘겨도 국가가 보증하고 내준다는 점이다.
3. 세제 혜택과 특별 우대
주택연금에 가입하면서 주택에 대해 근저당권 설정 시 등록 면허세를 감면받을 수 있다. 부부기준 2억 5천만원 미만의 1주택 소유자이면서, 1인 이상이 기초연금 수급권자일 경우 일반형 주택연금 대비 최대 약 20% 더 수령할 수 있는 우대형 상품도 있다.
4. 기초연금 수급에 유리
주택연금 수령액과 보증료 등이 소득이 아닌 부채로 분류되므로 소득인정액 감소 영향으로 기초연금 수급 대상자 선정에 유리하다.
간과하기 쉬운 단점들
1. 집값 상승분 미반영의 딜레마
주택연금의 가장 큰 단점은 차후 주택의 가격이 상승해도 반영되지 않는다는 점이다. 주택연금 가입 이후 주택 가격 상승기에도 월 지급금이 오르지 않는다. 특히 서울이나 수도권 등 장기적으로 상승 가능성이 높은 지역의 경우 기회비용이 클 수 있다.
2. 거주 의무와 임대 제약
반드시 주택연금 대상 주택에 부부 중 1인이 실거주 해야 한다. 임대수익과 주택가격 상승 차익을 얻을 수 없다는 단점이 있어 투자 활용도가 제한된다.
3. 연금액 고정과 물가상승률
매년 물가상승률을 감안해서 연금액이 올라갈 것으로 생각하지만, 실제로는 주택연금의 경우 수령액은 고정이다. 다만 최초 주택연금의 수령액 산정시 물가상승 및 자산가치 변화를 반영해서 월 지급금을 지급하기 때문에 수령액에 물가상승분이 이미 반영되어 있다.
4. 복리로 증가하는 보증료 부담
문제는 중도에 해지하거나, 부부가 사망하거나 중간에 인출할 경우 받은 연금과 연 보증료, 이자까지 계산해서 반환해야 한다는 점이다. 특히 복리로 계산되어 눈덩이처럼 불어나다 보니, 받은 돈은 얼마 되지 않는데 납부해야 할 금액은 어마어마하게 커질 수 있다.
상속 문제, 생각보다 복잡하지 않다
많은 사람들이 우려하는 상속 문제는 생각보다 복잡하지 않다. 근저당권 방식 주택연금에 가입하고 수령한다면, 소유권이 여전히 가입자 본인에게 있다. 따라서 주택연금을 받다가 가입자가 사망해도 자녀가 상속받을 수 있다.
자녀들에게는 선택권이 있다. 자녀 입장에서는 연금으로 받은 대출금을 갚고 상속받을지 국가에 집을 넘길지 선택할 수 있다. 집값이 남는 경우 남는 부분은 상속인에게 돌아가고, 연금수령액이 집값을 초과하더라도 부족분을 상속인에게 청구하지 않는다.
특히 주목할 점은 배우자가 있는 경우 연금 승계가 매우 원활하다는 것이다. 주택연금 가입자가 먼저 사망한 경우 배우자가 피보증인 사망일부터 6개월 이내에 담보주택의 소유권이전등기를 하고 채무인수를 완료하면 계속 주택연금을 받을 수 있다. 이때 연금액은 전혀 줄어들지 않고 기존과 동일하게 지급된다.
새로운 변화: 민간 주택연금 등장
최근 주택연금 시장에 변화가 일고 있다. 하나금융그룹은 내 집에서 평생 거주하면서 매월 정해진 연금을 종신 수령할 수 있는 ‘하나더넥스트 내집연금'(역모기지론)을 출시했다. 이 상품은 기존에 주택연금 가입이 불가능했던 공시가격 12억원 초과 주택을 대상으로 한다.
결론: 신중한 판단이 필요
주택연금은 장단점이 명확하다. 내가 소유한 주택에서 거주하면서 부부가 노후 동안 연금을 받을 수 있다는 것이 가장 큰 장점이지만, 임대수익과 주택가격 상승 차익을 얻을 수 없다는 단점도 있다.
전문가들은 부동산 가격의 영향을 받기 때문에 장기적인 시선으로 신중히 검토해야 한다고 조언한다. 나의 주택은 연금 가입과 임대수익 중 어느 쪽으로 활용해야 노후 보장에 유리할지 전문가와 함께 고민해보는 것이 좋다.
특히 서울과 수도권 등 장기적 가격 상승이 기대되는 지역의 주택 소유자라면 더욱 신중한 고민이 필요하다. 반면 지방 소재 주택이나 향후 가격 상승을 기대하기 어려운 지역의 경우, 주택연금이 효과적인 노후 대비 수단이 될 수 있다.
가입 전 체크리스트
주택연금 가입을 고려 중이라면 다음 사항들을 점검해보자.
✓ 주택 소재지와 향후 전망
- 서울·수도권 등 장기 상승 지역인가?
- 지방이나 가격 하락이 우려되는 지역인가?
✓ 가족 상황과 상속 계획
- 자녀들의 상속 의향은 어떤가?
- 주택 외 다른 상속 재산이 있는가?
✓ 노후 자금 현황
- 국민연금, 퇴직연금 등 다른 소득원은 충분한가?
- 현재 금융자산 규모는 어느 정도인가?
✓ 건강 상태와 기대 수명
- 부부의 건강 상태는 어떤가?
- 장기간 거주가 가능한 상태인가?
무엇보다 중요한 것은 개인의 재정 상황, 건강 상태, 가족 관계, 주택 위치 등을 종합적으로 고려한 맞춤형 판단이다. 100세 시대 노후 준비에서 주택연금은 분명 유력한 선택지 중 하나지만, 만능 해결책은 아니라는 점을 명심해야 한다.
최근 민간 주택연금 상품이 출시되면서 선택의 폭이 넓어진 만큼, 다양한 상품을 비교 검토한 후 자신에게 가장 적합한 방안을 선택하는 것이 바람직하다.
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