대출이자·기회비용·세금까지 따져보니 연 5000만원… EBS 클래스e가 던진 질문
10억 원짜리 아파트를 샀다. 내 돈 5억, 대출 5억. 이제 드디어 ‘내 집’이 생겼다.
그런데 이 집을 보유하는 데 1년에 얼마가 드는지 정확히 계산해본 사람은 드물다. 대출 이자 2000만 원, 자기자본 5억 원의 기회비용 2500만 원, 세금과 수리비 500만 원. 합산하면 연간 5000만 원이 사라진다. 매달 416만 원꼴이다.
반면 같은 집을 월세 150만 원에 임차하면 연간 비용은 1800만 원이다. 차이는 3200만 원. “월세는 버리는 돈”이라고 말하기 어려운 숫자다.
최근 EBS 교양 채널 클래스e에서 이 계산을 정면에 꺼낸 강연이 화제를 모았다. 강연의 핵심 메시지는 단순하다. “집을 사는 것도, 월세를 사는 것도 모두 비용이 발생한다. 그런데 우리는 월세의 비용만 인식하고, 집 소유의 기회비용은 보지 못한다.”
이 기사는 그 계산을 꼼꼼히 따져보고, 집을 사야 할 경우와 사지 말아야 할 경우를 숫자로 구분한다.
10억 아파트, 1년에 실제로 얼마가 드나
집을 살 때 발생하는 3가지 ‘보이지 않는 비용’
많은 사람이 집을 살 때 떠올리는 비용은 대출 이자 하나뿐이다. 그러나 집 소유에는 세 가지 비용이 동시에 발생한다.
① 대출 이자 자기자본 5억 원과 주택담보대출 5억 원(금리 4%)으로 10억 원짜리 집을 샀다면, 대출 이자로만 연간 2000만 원이 나간다. 원금은 나중에 돌려받지만 이자는 완전히 사라지는 돈이다.
② 기회비용 이것이 핵심이다. 집에 묶어둔 자기자본 5억 원을 주식·펀드 등에 투자해 연 5% 수익을 냈다면 2500만 원을 벌 수 있었다. 이 돈은 집을 사는 순간 포기한 수익, 즉 기회비용이다. 통장에서 실제로 빠져나가지 않기 때문에 눈에 보이지 않을 뿐, 경제학적으로는 엄연히 ‘지출’이다.
③ 세금·유지비 재산세, 종합부동산세, 취득세 할부, 도배·설비 수선비 등을 합산하면 연간 500만 원은 기본으로 나온다.
1년 비용 비교표
| 구분 | 집 소유 (10억·자기자본 5억·대출 4%) | 월세 거주 (월 150만 원) |
|---|---|---|
| 대출 이자 | 2,000만 원 | — |
| 기회비용 | 2,500만 원 | — |
| 세금·수리비 | 500만 원 | — |
| 월세 | — | 1,800만 원 |
| 연간 합계 | 5,000만 원 | 1,800만 원 |
결론: 이 시나리오에서 집을 사는 것은 월세를 사는 것보다 연간 3,200만 원이 더 비싸다. 월세를 ‘버리는 돈’으로 부르는 관행에는 수학적 근거가 없다.
기회비용이란 무엇인가
경제학에서 기회비용은 어떤 선택을 했을 때 포기한 다음 최선의 선택지가 가져다줄 가치를 뜻한다. 5억 원으로 집을 샀다면, 포기한 것은 그 5억 원으로 벌 수 있었던 수익이다.
그런데 사람들이 기회비용을 무시하는 데는 심리적 이유가 있다. 행동경제학에서는 이를 ‘현출성 편향(Salience Bias)’으로 설명한다. 월세는 매달 이체 알림이 뜨고, 숫자로 눈앞에 나타나기 때문에 아깝다고 느껴진다. 반면 기회비용은 ‘발생하지 않은 수익’이라 알림이 오지 않는다. 손해를 보고 있어도 느끼지 못하는 것이다.
집값이 오르면 ‘자산이 늘었다’고 생각한다. 그러나 같은 기간 주식 등에 투자했다면 더 큰 수익을 냈을 수도 있다는 계산은 좀처럼 하지 않는다. 이 기회비용의 누락이 “월세는 버리는 돈이고, 대출 이자는 내 집 마련을 위한 투자”라는 착시를 만들어낸다.
일부 금융기관과 전문 서비스 기업은 핵심 업무에 자본을 집중하기 위해 사옥을 임차하기도 한다. 건물에 자본을 묶어두는 기회비용이 임대료보다 크다고 판단하기 때문이다. 자본의 효율적 배치가 최우선인 기업들에게 부동산 소유는 선택이 아닌 비효율이 된다.
집값이 몇 % 올라야 본전일까
이 질문이 내 집 마련의 핵심이다. 10억 원짜리 집 보유 비용이 연간 5000만 원이라면, 집값이 최소 연 5% 이상 올라야 비용이 상쇄되기 시작한다. 5000만 원 ÷ 10억 원 = 5%.
그렇다면 한국 부동산, 특히 서울 아파트는 연 5%를 넘겼을까?
KB부동산 통계에 따르면 1987년부터 2025년까지 약 40년간 서울 아파트값의 연평균 상승률은 6.17%였다. 장기 평균으로는 간신히 기회비용을 커버하는 수준이다. 그러나 이 수치에는 몇 가지 함정이 있다.
함정 1 — 상승이 고르지 않다 2025년 서울 아파트값은 KB 기준으로 11.19% 올랐다. 그러나 바로 직전인 2022~2023년에는 금리 인상 여파로 각각 -7%대, -2%대 하락을 기록했다. 2022년 초부터 2025년 말까지 4년 누적 상승률을 연복리로 환산하면 약 3% 수준에 불과하다. 이 기간 기회비용(연 5%)에 훨씬 못 미친다.
함정 2 — 지역 편차가 극심하다 2025년 서울 전체 상승률은 약 9~11%였지만, 전국 평균 상승률은 1%대에 그쳤다. 같은 서울 내에서도 송파구는 20.92% 오른 반면, 금천구는 -0.40% 하락했다. ‘서울 아파트’라는 단일한 시장은 없다. 내가 산 집이 어느 지역, 어느 단지냐에 따라 기회비용 회수 여부가 갈린다.
함정 3 — 레버리지 비용이 늘었다 2025년 현재 수도권 규제지역의 주택담보대출 LTV 한도는 40% 수준으로 묶여 있다. 10억 원 집을 살 때 대출로 조달할 수 있는 금액이 제한되기 때문에, 더 많은 자기자본이 집에 묶이고 기회비용은 그만큼 커진다.
결론: 10억 원 집을 소유해서 본전을 찾으려면 매년 5% 이상 집값이 올라야 한다. 서울 핵심 입지는 장기적으로 그 기준을 넘겼지만, ‘서울이니까 오른다’는 전제 자체를 이 계산에 깔고 시작하는 것은 다른 문제다.
우리는 왜 부동산을 사랑하나?
이 구조는 개인의 문제가 아니라 국가 단위 현상이다. 최근 발표된 자료에 따르면 한국 가계 자산 중 부동산을 포함한 비금융자산 비중은 64.5%로, 비교 대상 주요국(한국·미국·일본·영국) 중 가장 높다. 같은 기준으로 미국은 32%, 일본은 36.4%, 영국은 51.6%다. 미국 가계가 자산의 67%를 금융자산으로 굴리는 동안, 한국 가계는 자산의 3분의 2를 부동산에 묶어두고 있다.
상위 자산가도 예외가 아니다. 2025년 가계금융복지조사를 기반으로 분석한 자료에서 순자산 상위 1% 가구의 전체 자산 중 82.9%가 부동산이었고, 금융자산 비중은 15.3%에 불과했다. 돈이 많을수록 오히려 부동산 편중이 심해지는 역설이다.
서울 임대시장도 구조적으로 변화하고 있다. 전세 보증금 미반환 사태 이후 전세 신뢰가 약화되면서, 서울 월세 거래 비중은 2023년 56%에서 2025년 64.3%까지 확대됐다. 전세대출 규제까지 겹치면서 임대시장은 빠르게 월세 중심으로 재편되는 중이다. 월세 거주자가 늘어날수록, “월세는 버리는 돈”이라는 인식이 부동산 시장에 가하는 왜곡도 더 커진다.
그래도 집을 사는 이유
이 계산만 보면 “집을 사지 말라”는 결론처럼 보인다. 그러나 집을 사는 데는 숫자로만 설명되지 않는 이유들이 있다.
① 수익률이 두 배로 뛴다
5억 원을 자기자본으로 넣고 대출 5억 원을 더해 10억 원 집을 산다. 집값이 연 6% 오르면 6000만 원 수익이 발생하는데, 이는 자기자본 5억 원 대비 12% 수익률이다. 같은 5억 원을 직접 투자했을 때보다 수익률이 두 배다. 이것이 레버리지다.
집값이 오를 것이라는 확신이 있다면, 대출을 활용한 부동산 매수는 일반 투자보다 훨씬 높은 자기자본 수익률을 낼 수 있다. 단, 반대로 집값이 하락하면 손실도 두 배로 커진다.
② 실거주 안정성: 수치화할 수 없는 가치
“내 집에 산다”는 것은 임대인의 계약 갱신 거절, 보증금 분쟁, 갑작스러운 이사 등의 위험에서 벗어나는 것이다. 자녀의 전학, 가족 생활 동선의 안정, 원하는 대로 인테리어를 바꿀 수 있는 자유. 이런 가치는 기회비용 계산표에 들어가지 않는다. 그러나 이 가치가 연간 3200만 원의 비용 차이보다 크다고 판단하는 사람에게는 집 소유가 합리적 선택이다.
③ 인플레이션 헤지
인플레이션이 진행되면 현금 가치는 줄고 실물자산 가치는 오른다. 부동산은 전통적으로 인플레이션을 방어하는 자산 클래스로 평가받는다. 장기 보유를 전제로 할 때, 물가 상승률만큼은 자산 가치가 유지되는 효과가 있다.
④ 숫자가 집 소유를 정당화한 경우
반론 핵심은 데이터다. 강남·서초·송파 등 강남 3구의 30평형 아파트는 지난 40년간 누적으로 수십 배 상승했다. 2025년 한 해만 봐도 서울 송파구는 20.92%, 성동구는 19.12%가 올랐다. 잠실 리센츠 전용 84㎡는 2025년 1월 27억 원대에서 연말 35~36억 원으로 뛰었다. 기회비용 5%를 가볍게 넘어선 것은 물론, 레버리지 효과까지 더하면 자기자본 수익률은 수십 퍼센트에 달한다.
이런 ‘핵심 입지’에 한정해서 본다면, 집 소유가 장기적으로 유리했다는 반론은 사실에 근거한다.
집을 사야 할 때, 사지 말아야 할 때
| 집을 사는 편이 유리한 경우 | 월세가 유리한 경우 |
|---|---|
| 핵심 입지 장기 실거주 (10년 이상) | 자산이 충분히 형성되지 않은 초기 단계 |
| 대출 금리가 낮아 이자 부담이 작을 때 | 이직·이사 가능성이 높을 때 |
| 인플레이션 헤지가 필요한 대규모 자산가 | 기대 투자 수익률이 주거 비용 차이보다 클 때 |
| 레버리지로 자기자본 수익률을 극대화할 때 | 기회비용을 실현할 투자 수단이 있을 때 |
특히 신혼부부와 사회 초년생은 자산 규모가 작은 단계에서는 집부터 사는 것보다 퇴직연금, 연금저축펀드 등을 통해 금융자산을 먼저 키우는 것이 합리적이라고. 기업은 끊임없이 성장하고 확장하기 때문에 주식 자산은 인플레이션 이상의 수익을 기대할 수 있는 반면, 부동산은 주로 인플레이션 연동으로 가격이 오르는 구조라 성장성에 한계가 있다는 논거다.
정말 월세는 버리는 돈일까
“월세는 버리는 돈이다”라는 말은, 주거를 위해 지출하는 비용은 월세 하나뿐이라는 전제를 깔고 있다. 그 전제가 틀렸다.
집을 사는 순간에도 대출 이자가 사라지고, 자기자본의 기회비용이 발생하고, 세금과 수리비가 나간다. 숫자로만 보면, 오히려 집을 사는 것이 훨씬 더 많은 돈을 ‘버리는’ 선택일 수 있다.
물론 집값이 충분히 오르면 이 비용을 모두 상쇄하고도 남는다. 서울 핵심 입지가 그 증거다. 그러나 그 확신이 없는 상태에서, 단순히 “월세가 아깝다”는 이유로 집을 사는 것은 기회비용을 보지 못한 감정적 판단일 수 있다.
내 집 마련을 결정하기 전에 스스로에게 이 질문을 던져보자. “이 집의 연간 보유 비용이 얼마인지 정확히 계산했는가? 그리고 집값이 매년 몇 % 올라야 그 기회비용을 회수할 수 있는가?” 그 계산이 먼저다.
이 기사는 EBS 클래스e 강연 “월세는 버리는 돈이 아니다”의 내용을 바탕으로, 2025~2026년 한국 가계자산 통계(NH투자증권 100세시대연구소, KB부동산), 주택담보대출 규제 현황, 서울 아파트 가격 동향 자료를 추가로 반영해 작성했습니다. 이 기사는 투자 권유가 아니며 개인의 재정 상황에 따라 최적의 선택은 다를 수 있습니다.
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