요즘 부동산 뉴스 보면 항상 나오는 얘기가 있다. “공급을 늘려야 집값이 잡힌다”는 것. 그런데 주택산업연구원에서 지난 20년 데이터를 분석했더니 좀 의외의 결과가 나왔다. 특히 수도권은 집을 많이 지어도 집값에 미치는 영향이 생각보다 크지 않다는 거다.
숫자로 본 집값 영향 요인
전국적으로 보면 집값에 가장 큰 영향을 주는 건 유동성이다. 쉽게 말해 시중에 돈이 얼마나 도는가 하는 것. 그 다음이 주택 수급, 금리, 경제성장률 순서다. 여기까지만 보면 “역시 집 많이 지으면 가격 잡히겠네” 싶은데, 수도권만 따로 떼어놓고 보면 이야기가 달라진다.
수도권에서는 금리가 가장 큰 영향을 미친다. 그 다음이 유동성이고, 주택 수급은 세 번째다. 금리와 유동성의 영향력이 주택 공급보다 훨씬 크다는 뜻이다.
왜 수도권은 다를까
이유는 간단하다. 수도권 집값이 워낙 비싸다 보니 대부분의 사람들이 대출을 받아서 집을 산다. 실제로 주택담보대출로 집을 마련하는 비율을 보면 2012년에는 전국적으로 35.7%였는데, 2022년에는 55.6%까지 올라갔다. 10년 사이에 20%포인트나 뛴 거다.
수도권은 더 심하다. 2012년 44.2%에서 2022년 62.5%까지 증가했다. 수도권에서 집 사는 사람 10명 중 6명 이상이 대출을 받는다는 얘기다. 그러니 금리가 오르고 내리는 게 집값에 직접적인 영향을 줄 수밖에 없다.
수도권은 지방에 비해 직장인 비율도 높다. 매달 꼬박꼬박 월급 들어오는 사람들이 많으니 대출 받아서 집 사는 게 더 일반적이다. 반면 지방은 상대적으로 집값도 저렴하고 자영업자 비중도 높아서 자기 돈으로 집을 사는 경우가 많다.
최근 10년 사이 달라진 것들
흥미로운 건 시기별로 나눠서 봤을 때다. 2005년부터 2014년까지는 금리의 영향력이 그렇게 크지 않았다. 유동성이나 주택 수급이 더 중요했다. 그런데 2015년부터 2024년까지는 금리의 영향력이 이전 10년에 비해 무려 5배나 커졌다.
이게 왜 이렇게 됐냐면, 바로 대출로 집 사는 사람들이 급격히 늘어났기 때문이다. 2010년대 중반 이후 저금리 시대가 오면서 대출 받기가 쉬워졌고, 집값도 계속 오르니까 사람들이 앞다퉈 대출 받아서 집을 샀다. 그러다 보니 금리가 집값에 미치는 영향이 훨씬 커진 거다.
그럼 집값은 어떻게 잡아야 할까
주택산업연구원에서는 중장기적으로는 역시 집을 충분히 공급하는 게 가장 중요하다고 본다. 하지만 단기적으로는 유동성과 금리를 잘 관리하는 것도 필요하다는 입장이다. 집만 많이 짓는다고 해서 집값이 바로 떨어지는 건 아니라는 얘기다.
특히 수도권은 금리 변동에 민감하게 반응하니까, 금리 정책을 어떻게 가져가느냐가 중요하다. 금리를 급격히 올리면 대출 받은 사람들 이자 부담이 커지고, 새로 집 사려는 사람들도 줄어든다. 반대로 금리를 너무 낮게 유지하면 또 대출이 늘어나서 집값이 오를 수 있다.
집 사려는 사람들이 알아둘 점
이번 분석 결과를 보면 몇 가지 알 수 있는 게 있다. 수도권에서 집을 사거나 팔 생각이 있다면 한국은행 금리 정책을 주의 깊게 봐야 한다. 기준금리가 오르면 시중 은행 대출금리도 따라 오르고, 그러면 집값에도 영향이 간다.
시중에 돈이 얼마나 도는지도 중요하다. M2라고 부르는 통화량 지표를 보면 시중 유동성을 파악할 수 있다. 돈이 많이 풀리면 부동산 시장으로도 자금이 유입될 가능성이 크다.
물론 장기적으로는 그 지역에 집이 얼마나 공급되는지도 봐야 한다. 신규 분양 계획이나 입주 예정 물량 같은 것들 말이다. 다만 수도권의 경우 공급보다는 금리와 유동성이 더 빠르게, 더 크게 영향을 준다는 걸 기억할 필요가 있다.
대출을 받아서 집을 산다면 더욱 신중해야 한다. 금리가 집값에 미치는 영향이 커졌다는 건, 금리 변동에 따라 내가 갚아야 할 이자도 크게 달라질 수 있다는 뜻이다. 여유 있게 상환 계획을 세우는 게 중요하다.
결국 수도권 집값은 단순히 집을 많이 짓는다고 해서 안정되는 게 아니라는 얘기다. 금리, 유동성, 공급이 모두 적절하게 관리돼야 집값도 안정될 수 있다. 앞으로 부동산 정책을 볼 때도 이런 점들을 같이 고려해서 봐야 할 것 같다.
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